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WANN IST DIE ERNENNUNG EINES HAUSVERWALTERS IN WOHNANLAGEN PFLICHT?

Die allgemeine von Art. 1129 des italienischen Zivilgesetzbuches vorgesehene Regel sieht vor, dass die Ernennung eines Hausverwalters nur dann verpflichtet ist, wenn es mehr als 8 Eigentümer gibt, unabhängig von deren Tausendstelquoten. Es besteht daher nicht immer die Pflicht, einen Hausverwalter zu ernennen: Wenn die Wohnanlage (der auf Italienisch sog. “condominio”) aus einer geringeren Anzahl von Eigentümern besteht, ist die Ernennung nur fakultativ und die Eigentümerversammlung kann einen Hausverwalter ernennen, nur wenn sie es für nützlich hält.
Ein “condominio” entsteht nämlich, sobald der Gebäudebesitz auf mindestens 2 Personen aufgeteilt ist. Bereits mit zwei Eigentümern liegt also automatisch ein “condominio” vor, für den die dafür vorgesehenen Gesetzesregelungen ohne der Notwendigkeit von Wahlen usw. gelten.
Die für die Ernennung notwendige Mehrheit erfordert das Einverständnis der Mehrheit der in der Eigentümerversammlung Anwesenden, die mindestens 500/1.000 bilden, auch in 2. Berufung. Wenn die Versammlung nicht entscheidet, wird auf Antrag auch von nur einem Miteigentümer ein Hausverwalter vom Gericht ernannt. Die Versammlung kann die Ernennung des Hausverwalters von dem Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung abhängig machen.
Der Hausverwalter ist in der Regel für die Dauer von 1 Jahr gewählt, kann jedoch jederzeit mit der gleichen Mehrheit wie für dessen Wahl seines Amtes enthoben werden. In einigen Fällen kann der Hausverwalter auch vom Gericht auf Antrag eines Eigentümers seines Amtes enthoben werden: z.B. wenn er keine Abrechnung vorlegt, kein Konto eröffnet oder wegen anderer schwerwiegenden Unregelmäßigkeiten. Es können die Aufgabe des Hausverwalters nur diejenigen übernehmen, die bestimmte gesetzlich vorgesehene Voraussetzungen besitzen (s. Art. 71 bis des italienischen Zivilgesetzbuches). Insbesondere müssen sie im Genuss der zivilen Rechte sein; sie dürfen nicht wegen der im Gesetz aufgeführten Strafvergehen verurteilt und nicht entmündigt sein; ihr Name darf nicht in der Liste der Wechselproteste vermerkt sein; sie müssen einen bestimmten Schulabschluss haben (“diploma di scuola secondaria di secondo grado”, also der Abschluss einer weiterführenden Schule, wie z.B. Abitur); sie müssen anfangs einen speziellen Ausbildungskurs besucht haben und periodisch an Fortbildungskursen für Hausverwaltung teilnehmen. Die beiden letzten Punkte sind jedoch nicht notwendig, falls einer der Miteigentümer als Hausverwalter ernannt wird. Die Aufgabe des Hausverwalters kann auch von einer Gesellschaft ausgeübt werden. In diesem Fall müssen die Voraussetzungen von den unbegrenzt haftenden Gesellschaftern, den Geschäftsführern, sowie von den Mitarbeitern besessen werden, die mit der Hausverwaltung der Wohnanlagen beauftragt sind, für welche die Gesellschaft diese Dienstleistung übernommen hat. Der Verlust der Voraussetzungen hat die Beendigung des Auftrages zur Folge und in diesem Fall kann jeder Miteigentümer ohne Formalitäten die Eigentümerversammlung zur Ernennung eines neuen Hausverwalters einberufen.

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