Wozu braucht man beim Kauf einer Immobilie einen Vorvertrag?

Auch wenn es nicht obligatorisch ist, wird oftmals vor dem endgültigen Vertrag, mit dem das Eigentum einer Immobilie übertragen wird, ein Vorvertrag (auf Italienisch “contratto preliminare” oder “compromesso”) unterschrieben. Warum? Oft möchten sich beide Parteien schnellstmöglich gegenzeitig verpflichten und sich gleichzeitig die für die Vorbereitung des endgültigen Vertrags nötige Zeit sichern (z.B. die nötige Zeit für ein Darlehen von der Bank). Es wird somit vermieden, dass in der Zwischenzeit der Verkäufer andere Käufer findet oder der Käufer seine Idee ändert und z.B. sich für ein anderes Objekt entscheidet. Aber Achtung, mit dem Vorvertrag wird nicht das Eigentum übertragen, dies geschieht nur mit dem endgültigen notariellen Vertrag. Mit dem Vorvertrag verpflichten sich nur die Parteien, eventuell – unter bestimmte Bedingungen – einen zukünftigen endgültigen Vertrag vor einem Notar zu unterschreiben. Wenn sich eine Partei an eine Makleragentur gewendet hat, besorgt normalerweise diese den Vorvertragund meistens wird vor dem Vorvertrag auch vom Käufer ein offizielles Kaufangebot unterschrieben. Erst wenn dann dieses Kaufangebot vom Verkäufer angenommen wird, wird der Vorvertrag unterschrieben. Der Vorvertrag muss innerhalb 20 Tagen ab der Unterschrift beim Finanzamt (Agenzia delle Entrate) registriert werden. Diese Registrierung gibt dem Vorvertrag ein bestimmtes Datum und bei dieser Gelegenheit müssen eine Registergebühr und Stempelmarken bezahlt werden. Die Registrierung ist meistens obligatorisch, die Eintragung des Vorvertrages ins Immobilienregister ist hingegen fakultativ. Diese Eintragung gilt nur für 3 Jahre und muss dann – falls der endgültige Kaufvertrag noch nicht geschlossen wurde- erneuert werden. Es muss berücksichtigt werden, dass nur die Eintragung ins Immobilienregister den Käufer vor etwaigen Betrügen des Verkäufers schützt, wie zum Beispiel dem Verkauf des gleichen Objektes an andere Personen, der Eintragung einer Hypothek oder einer Pfändung. Da die Eintragung des Vorvertrages ins Immobilienregister nicht obligatorisch ist und verschiedene Kosten mit sich bringt (z.B. Honorar des Notars, Gebühren) wird diese zusätzliche Formalität normalerweise nur gemacht, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist oder man wenig Vertrauen in ihn hat. Wenn man vorhat, den Vorvertrag ins Immobilienregister eintragen zu lassen, muss man ihn vor einem Notar schließen. Wenn eine der Parteien sich nachher trotz der
Unterschrift eines -auch nicht eingetragenen- Vorvertrags weigert, den endgültigen Vertrag zu schließen, kann die andere Partei gerichtlich verlangen, dass der endgültige Vertrag zustanden kommt.

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