WANN IST DIE ERNENNUNG EINES HAUSVERWALTERS IN WOHNANLAGEN PFLICHT?

Die allgemeine von Art. 1129 des italienischen Zivilgesetzbuches vorgesehene Regel sieht vor, dass die Ernennung eines Hausverwalters nur dann verpflichtet ist, wenn es mehr als 8 Eigentümer gibt, unabhängig von deren Tausendstelquoten. Es besteht daher nicht immer die Pflicht, einen Hausverwalter zu ernennen: Wenn die Wohnanlage (der auf Italienisch sog. “condominio”) aus einer geringeren Anzahl von Eigentümern besteht, ist die Ernennung nur fakultativ und die Eigentümerversammlung kann einen Hausverwalter ernennen, nur wenn sie es für nützlich hält.
Ein “condominio” entsteht nämlich, sobald der Gebäudebesitz auf mindestens 2 Personen aufgeteilt ist. Bereits mit zwei Eigentümern liegt also automatisch ein “condominio” vor, für den die dafür vorgesehenen Gesetzesregelungen ohne der Notwendigkeit von Wahlen usw. gelten.
Die für die Ernennung notwendige Mehrheit erfordert das Einverständnis der Mehrheit der in der Eigentümerversammlung Anwesenden, die mindestens 500/1.000 bilden, auch in 2. Berufung. Wenn die Versammlung nicht entscheidet, wird auf Antrag auch von nur einem Miteigentümer ein Hausverwalter vom Gericht ernannt. Die Versammlung kann die Ernennung des Hausverwalters von dem Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung abhängig machen.
Der Hausverwalter ist in der Regel für die Dauer von 1 Jahr gewählt, kann jedoch jederzeit mit der gleichen Mehrheit wie für dessen Wahl seines Amtes enthoben werden. In einigen Fällen kann der Hausverwalter auch vom Gericht auf Antrag eines Eigentümers seines Amtes enthoben werden: z.B. wenn er keine Abrechnung vorlegt, kein Konto eröffnet oder wegen anderer schwerwiegenden Unregelmäßigkeiten. Es können die Aufgabe des Hausverwalters nur diejenigen übernehmen, die bestimmte gesetzlich vorgesehene Voraussetzungen besitzen (s. Art. 71 bis des italienischen Zivilgesetzbuches). Insbesondere müssen sie im Genuss der zivilen Rechte sein; sie dürfen nicht wegen der im Gesetz aufgeführten Strafvergehen verurteilt und nicht entmündigt sein; ihr Name darf nicht in der Liste der Wechselproteste vermerkt sein; sie müssen einen bestimmten Schulabschluss haben (“diploma di scuola secondaria di secondo grado”, also der Abschluss einer weiterführenden Schule, wie z.B. Abitur); sie müssen anfangs einen speziellen Ausbildungskurs besucht haben und periodisch an Fortbildungskursen für Hausverwaltung teilnehmen. Die beiden letzten Punkte sind jedoch nicht notwendig, falls einer der Miteigentümer als Hausverwalter ernannt wird. Die Aufgabe des Hausverwalters kann auch von einer Gesellschaft ausgeübt werden. In diesem Fall müssen die Voraussetzungen von den unbegrenzt haftenden Gesellschaftern, den Geschäftsführern, sowie von den Mitarbeitern besessen werden, die mit der Hausverwaltung der Wohnanlagen beauftragt sind, für welche die Gesellschaft diese Dienstleistung übernommen hat. Der Verlust der Voraussetzungen hat die Beendigung des Auftrages zur Folge und in diesem Fall kann jeder Miteigentümer ohne Formalitäten die Eigentümerversammlung zur Ernennung eines neuen Hausverwalters einberufen.

WELCHE ART VON MIETVERTRÄGEN GIBT ES IN ITALIEN FÜR WOHNBEDARF?

In Italien gibt es verschiedene Typologien von Mitverträge, aber der am meist verbreitete ist sicherlich der Vertrag mit freiem Mietzins, der auf Italienisch sog. „contratto a canone libero“ oder einfach nur „4+4“, also derjenige der nach Gesetz Nr. 431/1998 geregelt ist und bei dem eben der Mietzins von den Vertragsparteien frei festgelegt werden kann. Die Charakteristik dieser Art von Mietvertrag ist, dass es hier eine gesetzlich festgelegte Mindestdauer von 4 Jahren gibt, die für weitere 4 Jahre verlängert werden kann, außer es tritt eine Kündigung ein. Letztere kann vom Vermieter nur aus den ausdrücklich vom Gesetz vorgesehenen Gründen ausgesprochen werden. Abgesehen von der Vertragsdauer haben die Vertragsparteien große Freiheit, alle weiteren Elemente des Vertrages festzulegen.
Es gibt dann noch einen Mietvertrag mit vereinbartem Mietzins, dem auf Italienisch sog. „contratto convenzionato“ oder auch „3+2“, der ebenfalls im Gesetz Nr. 431/1998 geregelt ist und für den nur eine Mindestdauer vorgesehen ist, und zwar eine dreijährige mit automatischer Verlängerung um 2 Jahre am Fälligkeitstermin, sofern die Vertragsparteien nicht eine dreijährige Verlängerung vereinbaren und keine Kündigung eingetreten ist. Die gegenüber den 4+4-Verträgen kürzere Vertragsdauer wird von einem festgelegten Mietzins ausgeglichen, der im Allgemeinen auf der Tabelle beruht, die in den verschiedenen Gemeinden zwischen den Eigentümervertretern und Mietorganisationen ausgehandelt wird. Steuerlich sind sie wegen geringerer Steuerabgaben und in einigen Fällen wegen Steuerbegünstigungen als vorteilhaft betrachtet.
Eine weitere weit verbreitet Art von Mietverträgen ist der Übergangsmietvertrag, der auf Italienisch sog. „contratto transitorio“, der für eine kürzere Dauer als bei den anderen Verträgen abgeschlossen werden kann und aber der nur möglich ist, wenn eine spezifische und im Vertrag dokumentierte Erfordernis vonseiten des Mieters oder des Vermieters gegeben ist, das die Übergangszeit des Vertrages gerechtfertigt.
Eine spezifische gesetzliche Regelung gibt es außerdem auch für den Mietvertrag mit Universitätsstudenten mit Bindungen für Mietzins und Zusatzregelungen und für den Mietvertrag zu touristischen Zwecken, der von der Anwendung des Gesetzes Nr. 431/199 ausgeschlossen ist.

ASSOCIAZIONE ITALIANA TEDESCHI IN ITALIA