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Treffen in Bardolino

Samstag, 2. Dezember 2017

Ristorante „La Loggia e la Barchessa Rambaldi
Piazza Principe Amedeo, Nr.7 – Bardolino (VR)
www.laloggiarambaldi.it/de

  • Besichtigung in Cisano “Museum des Olivenöls” – www.museum.it/de
  • Seepromenade Bardolino – besuch Weihnachtsmarkt
  • Aperitif im “Saal Barchessa” Ristorante “La Loggia Rambaldi” mit Weihnachtslieder gesungen von “Giorgia” – Begrüssungsrede  “Bürgermeister Dr. Ivan De Beni”
  • Im festlich geschmückten “Saal Principe Amedeo” – Vorweihnachtliches-Abendessen”
  • Spendensammlung mit Preisen – Erlös zur Gunsten an:
  •  “STIFTUNG ANT ITALIA ONLUS – Pflege zu Hause für Krebspatienten” – www.ant.it

 

 

Incontro a Bardolino

Sabato, 2 dicembre 2017

Ristorante  “La Loggia e la Barchessa Rambaldi”
Piazza Principe Amedeo, Nr.7 – Bardolino (VR)
www.laloggiarambaldi.it

  • Visita a Cisano “Museo dell’olio” – www.museum.it
  • Lungolago Bardolino – mercatini di Natale
  • Aperitivo nella “Sala Barchessa” del ristorante “La Loggia Rambaldi” con canzoni natalizie cantate da “Giorgia” – discorso del sindaco Dr. Ivan De Beni
  • Cena pre natalizia nella addobbata “Sala Principe di Savoia”
  • Raccolta fondi con premi –  ricavato viene devoluto a: “FONDAZIONE ANT ITALIA ONLUS – Assistenza Nazionale Tumori” –  www.ant.it

 

 

WANN IST DIE ERNENNUNG EINES HAUSVERWALTERS IN WOHNANLAGEN PFLICHT?

Die allgemeine von Art. 1129 des italienischen Zivilgesetzbuches vorgesehene Regel sieht vor, dass die Ernennung eines Hausverwalters nur dann verpflichtet ist, wenn es mehr als 8 Eigentümer gibt, unabhängig von deren Tausendstelquoten. Es besteht daher nicht immer die Pflicht, einen Hausverwalter zu ernennen: Wenn die Wohnanlage (der auf Italienisch sog. “condominio”) aus einer geringeren Anzahl von Eigentümern besteht, ist die Ernennung nur fakultativ und die Eigentümerversammlung kann einen Hausverwalter ernennen, nur wenn sie es für nützlich hält.
Ein “condominio” entsteht nämlich, sobald der Gebäudebesitz auf mindestens 2 Personen aufgeteilt ist. Bereits mit zwei Eigentümern liegt also automatisch ein “condominio” vor, für den die dafür vorgesehenen Gesetzesregelungen ohne der Notwendigkeit von Wahlen usw. gelten.
Die für die Ernennung notwendige Mehrheit erfordert das Einverständnis der Mehrheit der in der Eigentümerversammlung Anwesenden, die mindestens 500/1.000 bilden, auch in 2. Berufung. Wenn die Versammlung nicht entscheidet, wird auf Antrag auch von nur einem Miteigentümer ein Hausverwalter vom Gericht ernannt. Die Versammlung kann die Ernennung des Hausverwalters von dem Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung abhängig machen.
Der Hausverwalter ist in der Regel für die Dauer von 1 Jahr gewählt, kann jedoch jederzeit mit der gleichen Mehrheit wie für dessen Wahl seines Amtes enthoben werden. In einigen Fällen kann der Hausverwalter auch vom Gericht auf Antrag eines Eigentümers seines Amtes enthoben werden: z.B. wenn er keine Abrechnung vorlegt, kein Konto eröffnet oder wegen anderer schwerwiegenden Unregelmäßigkeiten. Es können die Aufgabe des Hausverwalters nur diejenigen übernehmen, die bestimmte gesetzlich vorgesehene Voraussetzungen besitzen (s. Art. 71 bis des italienischen Zivilgesetzbuches). Insbesondere müssen sie im Genuss der zivilen Rechte sein; sie dürfen nicht wegen der im Gesetz aufgeführten Strafvergehen verurteilt und nicht entmündigt sein; ihr Name darf nicht in der Liste der Wechselproteste vermerkt sein; sie müssen einen bestimmten Schulabschluss haben (“diploma di scuola secondaria di secondo grado”, also der Abschluss einer weiterführenden Schule, wie z.B. Abitur); sie müssen anfangs einen speziellen Ausbildungskurs besucht haben und periodisch an Fortbildungskursen für Hausverwaltung teilnehmen. Die beiden letzten Punkte sind jedoch nicht notwendig, falls einer der Miteigentümer als Hausverwalter ernannt wird. Die Aufgabe des Hausverwalters kann auch von einer Gesellschaft ausgeübt werden. In diesem Fall müssen die Voraussetzungen von den unbegrenzt haftenden Gesellschaftern, den Geschäftsführern, sowie von den Mitarbeitern besessen werden, die mit der Hausverwaltung der Wohnanlagen beauftragt sind, für welche die Gesellschaft diese Dienstleistung übernommen hat. Der Verlust der Voraussetzungen hat die Beendigung des Auftrages zur Folge und in diesem Fall kann jeder Miteigentümer ohne Formalitäten die Eigentümerversammlung zur Ernennung eines neuen Hausverwalters einberufen.

WELCHE ART VON MIETVERTRÄGEN GIBT ES IN ITALIEN FÜR WOHNBEDARF?

In Italien gibt es verschiedene Typologien von Mitverträge, aber der am meist verbreitete ist sicherlich der Vertrag mit freiem Mietzins, der auf Italienisch sog. „contratto a canone libero“ oder einfach nur „4+4“, also derjenige der nach Gesetz Nr. 431/1998 geregelt ist und bei dem eben der Mietzins von den Vertragsparteien frei festgelegt werden kann. Die Charakteristik dieser Art von Mietvertrag ist, dass es hier eine gesetzlich festgelegte Mindestdauer von 4 Jahren gibt, die für weitere 4 Jahre verlängert werden kann, außer es tritt eine Kündigung ein. Letztere kann vom Vermieter nur aus den ausdrücklich vom Gesetz vorgesehenen Gründen ausgesprochen werden. Abgesehen von der Vertragsdauer haben die Vertragsparteien große Freiheit, alle weiteren Elemente des Vertrages festzulegen.
Es gibt dann noch einen Mietvertrag mit vereinbartem Mietzins, dem auf Italienisch sog. „contratto convenzionato“ oder auch „3+2“, der ebenfalls im Gesetz Nr. 431/1998 geregelt ist und für den nur eine Mindestdauer vorgesehen ist, und zwar eine dreijährige mit automatischer Verlängerung um 2 Jahre am Fälligkeitstermin, sofern die Vertragsparteien nicht eine dreijährige Verlängerung vereinbaren und keine Kündigung eingetreten ist. Die gegenüber den 4+4-Verträgen kürzere Vertragsdauer wird von einem festgelegten Mietzins ausgeglichen, der im Allgemeinen auf der Tabelle beruht, die in den verschiedenen Gemeinden zwischen den Eigentümervertretern und Mietorganisationen ausgehandelt wird. Steuerlich sind sie wegen geringerer Steuerabgaben und in einigen Fällen wegen Steuerbegünstigungen als vorteilhaft betrachtet.
Eine weitere weit verbreitet Art von Mietverträgen ist der Übergangsmietvertrag, der auf Italienisch sog. „contratto transitorio“, der für eine kürzere Dauer als bei den anderen Verträgen abgeschlossen werden kann und aber der nur möglich ist, wenn eine spezifische und im Vertrag dokumentierte Erfordernis vonseiten des Mieters oder des Vermieters gegeben ist, das die Übergangszeit des Vertrages gerechtfertigt.
Eine spezifische gesetzliche Regelung gibt es außerdem auch für den Mietvertrag mit Universitätsstudenten mit Bindungen für Mietzins und Zusatzregelungen und für den Mietvertrag zu touristischen Zwecken, der von der Anwendung des Gesetzes Nr. 431/199 ausgeschlossen ist.

WIE FUNKTIONIERT DIE ERSITZUNG VON IMMOBILIEN IN ITALIEN?

Wie in Deutschland kann das Eigentum an einer Immobilie auch nach italienischem Recht durch Ersitzung erworben werden. Mittels der Ersitzung zieht es die Rechtsordnung vor, Güter demjenigen als Eigentum zuzusprechen, der sich effektiv darum kümmert, als demjenigen, der zwar auf dem Papier der rechtmäßige Eigentümer ist, aber sich in Wirklichkeit nicht dafür interessiert. Die Ersitzung ist im Wesentlichen eine Art und Weise, Eigentümer zu werden, ohne die Notwendigkeit eines Vertrages, einer sonstigen Vereinbarung mit dem Eigentümer des Gutes oder eines Testamentes. Im spezifischen kann der friedliche, ununterbrochene und offensichtliche Besitz eines beweglichen oder unbeweglichen Gutes für einen bestimmten Zeitraum es ermöglichen, Eigentümer dieses Gutes (oder Inhaber sonstiger dinglichen Rechte darauf, wie z.B. Dienstbarkeiten) zu werden und zwar ohne die Notwendigkeit einer Vereinbarung mit dem legitimen Eigentümer. Man wird Eigentümer von Gütern anderer auch wenn es in böser Absicht erfolgt (also wenn man weiß, dass das Gut einem anderen gehört) vorausgesetzt, man besaß das Gut über den gesetzlich vorgesehenen Zeitraum (siehe unten im Falle von Immobilien) und man hatte sich während dieses Zeitraums so benommen, als ob man der echte Eigentümer wäre und dies unter den Augen aller. Der Erwerb des Besitzes darf nicht auf gewalttätige oder heimliche Weise erfolgt sein. Der effektive Eigentümer andererseits muss sich dieser Situation gegenüber mit völligem Desinteresse verhalten haben und hat so bewusst oder unbewusst zugelassen, dass die Immobilie von einem anderen benutzt wird. Damit es zu einer Ersitzung von Immobilien kommt, ist es bei Immobilien notwendig, dass diese Besitzsituation über 20 Jahre (oder 10 Jahre, wenn es in gutem Glauben und mit einer eingetragenen öffentlichen Urkunde von einem Subjekt, der jedoch nicht der echte Eigentümer des Gutes war, erworben worden ist) andauert. Während dieses Zeitraumes darf es keine Unterbrechungen von über einem Jahr geben. Dies schließt jedoch nicht aus, dass die Frist wieder neu anläuft, wenn der Immobilienbesitzer wieder erneut Desinteresse zeigt. Man kann keine staatlichen Eigentümer oder Güter anderer Lokalverwaltungen (siehe z.B. Gemeinden) ersitzen. Damit sich jedoch der Besitz in anerkanntes Eigentum umwandelt, braucht man ein Urteil von einem Richter, der erklärt, dass eine Ersitzung vollzogen worden ist. Es muss also ein richtiger Prozess begonnen werden und es muss das Bestehen der obengenannten Voraussetzungen (Besitz und Zeitdauer) bewiesen werden. Das Urteil ist notwendig, da es bei der Ersitzung wie gesagt um eine Sachlage geht, und daher keine Urkunde oder Vertrag in den öffentlichen Registern zur Formalisierung des Besitzübergangs eingetragen werden muss. In die öffentlichen Register wird eben dann ggf. das Urteil eingetragen. Der dem Richter vorzulegende Beweis kann auf jegliche Art und Weise erfolgen (z.B. durch Zeugen).